11/01/2025
El nuevo índice para “poner orden” en el mercado de alquileres
A partir del 1 de enero de 2025, el mercado de alquileres en España estrena su nuevo juguete regulador: el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda). Un nombre largo, pero con un objetivo corto y claro: limitar las subidas de los alquileres.
¿La idea?
Que propietarios e inquilinos vivan en paz y armonía, o al menos, que no haya subidas que terminen en titulares tipo “alquiler sube un 15 % mientras el sueldo no llega ni al 2 %”.
¿Funcionará?
Eso está por verse, pero mientras tanto, aquí te contamos lo que necesitas saber para no perderte en la letra pequeña del IRAV.
¿El IRAV será un regulador, un árbitro o un “ni pa’ ti ni pa’ mí”?
El IRAV, diseñado con la Ley 12/2023, es como el mediador en una disputa entre el propietario y el inquilino: no siempre contenta a nadie, pero evita que la cosa se desmadre. El índice decide cuánto puede subir el alquiler basándose en el valor más bajo de estas tres referencias:
- El IPC: El clásico que refleja la subida general de precios.
- El IPC subyacente: Más discreto, porque excluye alimentos frescos y energía, pero más estable.
- La tasa media ajustada: Aquí es donde la cosa se pone técnica. Este número mezcla el IPC y el subyacente con un coeficiente de moderación del 0,5 y una base de inflación del 2 %.
¿Qué significa en la práctica?
En noviembre de 2024, el IPC marcó un 2,4 %, pero gracias al IRAV, las subidas de alquiler se quedaron en un 2,2 %. Así que si tienes un alquiler de 1.000 €, el máximo aumento permitido será de 22 €. Nada de redondear a lo alto, que aquí las cuentas son estrictas.
¿A quién afecta este invento?
El IRAV no es para todos los contratos. Depende de cuándo lo firmaste y cómo está redactado:
- Contratos nuevos (firmados desde el 25 de mayo de 2023): Obligatorio usar el IRAV si el contrato incluye una cláusula que permita actualizar la renta.
- Contratos antiguos (antes de mayo de 2023): Siguen con el sistema anterior, ya sea el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), pero con un límite del 2 %.
Y ojo: si tu contrato no tiene la cláusula de actualización, no puedes subir el alquiler. Así de claro.
Propietarios e inquilinos… ¿Ganan, pierden o empatan?
El IRAV promete ser una especie de árbitro justo en un mercado donde, seamos sinceros, a veces parece que todo vale.
- Ganas previsibilidad. Ya sabes cuánto puedes subir sin meterte en líos legales.
- Evitas conflictos y reclamos, que siempre son un desgaste (y no generan ingresos).
- Sabes exactamente cuánto aumentará tu alquiler al año, lo que ayuda a planificar (dentro de lo posible).
¿El problema? Los márgenes de negociación desaparecen. Todo queda bien calculado, como si el mercado inmobiliario fuera un Excel perfecto.
Una solución para el caos o un parche más, veremos…
El IRAV sustituye al límite temporal del 3% aplicado en 2024. La idea es buena sobre el papel: evitar abusos, tranquilizar el mercado y garantizar subidas razonables. Pero habrá que esperar.
Porque aunque este sistema puede estabilizar el mercado, no soluciona problemas estructurales como la falta de oferta o el descontrol en ciertas ciudades.
Mientras tanto, lo que está claro es que todos —propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios— tendrán que adaptarse a este nuevo índice.
Recomendaciones para propietarios e inquilinos
Si eres propietario:
- Revisa tus contratos y asegúrate de incluir la cláusula IRAV si firmaste después de mayo de 2023. Sin ella, nada de subidas.
- Cumple las normas: cualquier incremento debe ser notificado por escrito. Y no, redondear a lo alto no está permitido.
Si eres inquilino:
- Verifica tu contrato y comprueba qué índice de actualización aplica.
- Si notas una subida superior a lo permitido, puedes impugnarla (y con razón).
El IRAV promete ordenar un mercado de alquiler que lleva años en tensión.
¿Es la panacea? Probablemente no, pero al menos introduce un marco más claro y predecible para ambas partes.
P.D. Propietarios: si te preocupa cómo aplicar el IRAV o adaptar tus contratos, en VIVALTA te ayudamos a gestionar tus alquileres sin complicaciones.